Wer bezahlt die Parkettsanierung beim Mieterwechsel?

Der einst so schöne Parkettboden ist in die Jahre gekommen, doch wer muss das Parkett abschleifen beim Mieterwechsel eigentlich bezahlen? Dieser Artikel beleuchtet das Thema und beantwortet die häufigsten Fragen zum Thema ‚Mieterwechsel und Parkettrenovierung‘.

Dabei legen wir den Fokus auf den privaten Bereich. Für Geschäftsräume gelten oft andere Regelungen & Bestimmungen. Auch kann dieser Beitrag nicht den Gang zum Anwalt ersetzen. Er spiegelt lediglich unsere einschlägigen Erfahrungen wider.

Dass Mietrecht und die Parkettrenovierung

Wurde der Parkettboden über mehrere Jahre hinweg vom Mieter genutzt und ist nun stark beschädigt, muss abgewogen werden, ob es sich hierbei um ‚übermäßige Abnutzung‘ handelt oder ob die Beschädigungen der Nutzungsdauer angemessen sind.

Einschlägige Gerichtsurteile gehen von einer Nutzungsdauer zwischen 12 und 20 Jahren aus. Bei der Berechnung dieser Dauer muss jedoch beachtet werden, ob der Parkettboden beim Einzug seinerzeit überhaupt frisch renoviert war oder sich bereits in einem abgenutzten Zustand befand.

Was ist ‚normale‘ Abnutzung und was ist übermäßige Abnutzung?

Als ‚normale‘ Abnutzung gelten in der Regel abgelaufene Versiegelungen bzw. abgelaufene Schichten des Parkettöls, sowie oberflächliche Verkratzungen an der Parkettversiegelung.Ältere Parkettversiegelungen neigen dazu, mit der Zeit zu vergilben. Die so entstehenden Farbunterschiede an Stellen, wo vorher Möbel standen, sind ebenfalls als ‚normal‘ zu bewerten. Auch leichte Druckspuren von Möbeln oder einem schweren Regal, sind nach einigen Jahren völlig normal. Derlei Beschädigungen sind daher kaum als ‚übermäßig‘ durchzusetzen.

Generell haftet der Mieter nur für Schäden, die über den ‚vertragsgemäßen Gebrauch‘ hinausgehen. Beispiele hierfür sind z.B. aufgequollene Parkettstäbe, sehr tiefe Dellen oder gar Urinspuren – wie häufig durch Haustiere verursacht (Urinspuren auf Eiche-Parkett lassen sich oft durch das komplette Einfärben eines Parkettbodens überdecken).

Auch die durch Pfennigabsätze verursachten Abdrücke – beispielsweise auf Weichholz-Dielenböden sind als übermäßige Abnutzung anzusehen. Wer seinen Weichholz-Dielenboden mit Metallabsätzen begeht, nutzt diesen keinesfalls ordnungsgemäß und kann daher für derartige Schäden belangt werden.

Wie sind Schäden durch Haustiere zu beurteilen?

Laut einschlägiger Urteile haftet der Mieter z.B. für Kratzer die ein in der Wohnung gehaltener Hund verursacht hat. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Vermieter die Haltung des Hundes zuvor ausdrücklich gestattet hat.

Spätestens wenn der Mieter bemerkt, dass sein Haustier den Boden verkratzt, muss er die Nutzung so einschränken, dass dies nicht mehr möglich ist.

Das kann z.B. bedeuten, den Hund nur in Räumen ohne Parkett zu halten oder z.B. „Antirutsch-Socken“ für den Hund zu kaufen.

Wurde vor dem Mieterwechsel eine entsprechend robuste Versiegelung aufgetragen, ist die Gefahr von Kratzspuren durch Haustiere wesentlich geringer. Gegen schwere Hunde und ihre massiven Krallen ist jedoch leider noch kein Kraut gewachsen.

Ist das Abschleifen und Versiegeln eine Schönheitsreparatur?

Entgegen mancher älterer Mietverträge ist das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens keineswegs eine „Schönheitsreparatur“. Vermieter sollten davon absehen, das Dielen schleifen von vorn herein im Mietvertrag dem Mieter aufzubürden. Dies kann ganze Passagen im Vertrag für nichtig erklären.

Als Schönheitsreparatur zählen beispielsweise Schäden wie oberflächliche Kratzspuren, die mittels Parkettpflegemittel beseitigt werden können. Auch kleinere Macken, die sich mit einem Parkettreparaturset beseitigen lassen, stellen eine Schönheitsreparatur dar.

Keine Schönheitsreparatur sind z.B. ganze Parkettstäbe/Dielen, die ausgewechselt werden müssen.

Auch größere Wasserflecken sind keine Schönheitsreparaturen, da diese nicht mehr ohne eine Komplettsanierung entfernt werden können. In diesem Zusammenhang kommt oft die „Teilweise Sanierung“ ins Spiel. Scheinbar kostengünstig soll die Parkettfläche nur an den beschädigten Stellen in Stand gesetzt werden. Doch dies stellt meist keine optimale Lösung dar.

Ist teilweise Abschleifen eine akzeptable Lösung für den Vermieter?

Oft sind beim Auszug/Mieterwechsel nur recht kleine Teilflächen beschädigt. Werden diese z.B. in einem Wohnzimmer partiell abgeschliffen und versiegelt, kommt es immer zu Veränderungen der Holzfarbe und des Glanzgrades.

Meist hebt sich eine teilsanierte Stelle vom Rest des Bodens deutlicher ab, als die ursprüngliche Beschädigung.

Eine solche Sanierung des Holzbodens kann eine Übergangslösung während der Mietzeit, bis zum Mieterwechsel darstellen. Eine vollwertige Wiederherstellung des Dielen/Parkettbodens ist sie jedoch nicht.

Auch wenn es wehtut: eine übergangslose Renovierung der beschädigten Fläche ist nur möglich, wenn alle zusammenhängenden Teile des Parkettbodens abgeschliffen werden.

Wie berechnet sich der Zeitwert eines Parkettbodens, wie wird er abgeschrieben?

Hat der Mieter eine übermäßige Abnutzung des Bodens zu verantworten, so muss er dennoch nur den Zeitwert und nicht den Neuwert des Bodens ersetzen. Außerdem muss die übermäßige Abnutzung zunächst vom Vermieter nachgewiesen werden.

Wie bereits oben beschrieben wird dann die durchschnittliche Nutzungsdauer (12 – 20 Jahre) angesetzt. Nach der Berechnung des Zeitwertes werden dann die Kosten für die Parkettrenovierung über die Zeit der Nutzungsdauer hinweg, linear aufgeteilt.

Beispiel:

Der Parkettboden wurde 10 Jahre vom Mieter genutzt. Vor dem Einzug wurde der Boden frisch renoviert. Die Kosten für die erneute Parkettsanierung können in diesem Falle zu ca. 80% dem Mieter angelastet werden (Dies stellt lediglich einen Erfahrungswert dar).

Wie kann der Vermieter eine übermäßige Abnutzung nachweisen?

Die übermäßige Abnutzung des Parkettbodens kann der Vermieter z.B. durch eindeutige Protokollierung nachweisen.

Der Vermieter kann z.B. durch ein Übergabeprotokoll den Zustand des Bodens beim Einzug/Mieterwechsel festhalten und sich abzeichnen lassen. Ohne ein solches Protokoll (am besten mit detaillierten Fotos) ist es meist sehr schwierig, eine übermäßige Abnutzung nachzuweisen.

Wie nutzt man die Rechtslage als Vermieter?

Obwohl in Deutschland der allgemeine Regulierungswahnsinn herrscht, gibt es immer noch den Grundsatz der Vertragsfreiheit.

Dem Vermieter steht es somit frei, mit seinem Mieter individuelle Vereinbarungen zu treffen. Hierbei darf es sich jedoch nicht um eine Vertragsklausel des Mietvertrages selbst handeln. Auch darf es sich nicht um eine Bestimmung wie beispielsweise die „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ oder um vorgefertigte „Formularverträge“ handeln.

Eine wirkliche individuelle Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist für beide Parteien bindend und die Rechtsfolge lässt sich nach den allgemeinen Grundsätzen des Schuldrechtes abwickeln.

Im Zweifel sollten sich Vermieter eine solide Vereinbarung vom Rechtsanwalt entwerfen lassen.

Was, wenn ein Teppich auf dem Parkettboden verklebt wurde?

Teppichböden werden oft über alte Parkettböden verlegt (diese sind mittels Parkettkleber ja fest mit dem Untergrund verbunden). Viele Mieter versuchen so z.B. einen unschönen oder abgenutzten Parkettboden zu überdecken. Dabei gibt es die Möglichkeit, den Teppichboden vollflächig zu verkleben oder ihn nur teilweise mittels Klebestreifen (= doppelseitiges Klebeband) zu fixieren.

Während die erste Variante unweigerlich zur Zerstörung des Parkettbodens führt und der Parkettboden entfernt werden muss, kann ein Klebeband unter Umständen rückstandslos entfernt werden.

Einige Jahre nach der Verklebung machen die meisten Fixierungen jedoch Probleme, da eine Weichmacherwanderung stattfindet. Die Parkettversiegelung wird somit grau/schwarz und es hilft nur noch das Abschleifen und Versiegeln. Derlei Ursachen sind meist eindeutig auf den Verursacher zurückzuführen und von diesem zu verantworten.

Zusammenfassung

Entgegen der Rechtsgrundlage erleben wir immer wieder, dass nach kurzen Verhandlungen eine Einigung zwischen Vermieter und Mieter stattfindet. Da meist nur kleinere Teile der Fläche stark beschädigt sind, sehen viele Mieter keinen Grund, die gesamte Fläche zu sanieren.

Wie beschrieben, führt eine Teilsanierung jedoch zu keinem optimalen Ergebnis. Vermieter, die an einer schnellen Lösung interessiert sind, übernehmen daher meist einen Teil der Sanierungskosten. Die meisten Mieter erklären sich nach einer entsprechenden Nutzungsdauer bereit, ebenfalls einen Teil der Kosten fürs Parkett schleifen zu übernehmen. Wie groß die Gewichtung ist, sollte individuell nach Beschädigungsgrad beurteilt werden.

Bevor es zum Äußersten kommt, sollte man sich als Vermieter klar machen, wie die Beweislage aussieht, bzw. ob entsprechende Protokolle vom Einzug vorhanden sind. In Anbetracht der hohen Kosten einer gerichtlichen Einigung, ist eine Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter oft wirtschaftlich sinnvoller.

Manchmal erleben wir den glücklichen Fall, dass sowohl der alte Mieter, der Vermieter, als auch der neue Mieter sich die Kosten der Parkettsanierung teilen 🙂

Weiterführende Links:

• http://www.anwaltonline.com/tips/parkettboden.html
• http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/p1/parkett.htm
• https://de.wikipedia.org/wiki/Schuldrecht_%28Deutschland%29
• https://www.anwalt.de/rechtstipps/…